2026 양도소득세 계산기｜부동산 세율·비과세·필요경비·신고기한 총정리

 

2026년 7월 최신 기준 · 부동산 중심

양도차익이 같아도 세금은 크게 달라집니다
비과세·보유기간·필요경비부터 확인하세요

부동산 양도소득세는 단순히 매도가격에서 매수가격을 뺀 금액에 세율을 곱하는 세금이 아닙니다. 1세대 1주택 비과세, 보유·거주기간, 장기보유특별공제, 인정되는 필요경비, 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 실제 납부액이 수천만 원 이상 달라질 수 있습니다.

최종 업데이트 2026.07.28 예상 읽는 시간 약 9분 국세청·현행 소득세법 기준 반영

2026년 가장 중요한 변화 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 현재는 2주택자에게 기본세율＋20%포인트, 3주택 이상 보유자에게 기본세율＋30%포인트가 적용될 수 있고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.

30초 예상 양도소득세 확인

 

일반 기본세율6%~45%

기본공제연 250만 원

1주택 비과세 기준양도가액 12억 원

부동산 예정신고양도월 말일부터 2개월

목차

1. 양도소득세란?
2. 계산 구조와 공식
3. 2026년 세율표
4. 1세대 1주택 비과세
5. 장기보유특별공제
6. 필요경비 인정 범위
7. 다주택자 중과
8. 실제 계산 예시
9. 신고기한과 신고방법
10. 자주 묻는 질문

양도소득세란?

양도소득세는 개인이 토지·건물·주택과 같은 부동산, 분양권·조합원입주권 같은 부동산에 관한 권리, 일정한 주식이나 기타 자산을 양도해 발생한 이익에 부과되는 세금입니다. 이 글은 일반인이 가장 많이 찾는 주택·상가·토지 등 부동산 양도소득세를 중심으로 설명합니다.

과세 대상	대표 사례	주의할 점
토지·건물	아파트, 단독주택, 상가, 오피스텔, 토지	실제 사용 형태와 주택 해당 여부에 따라 세율·비과세가 달라질 수 있음
부동산에 관한 권리	분양권, 조합원입주권, 지상권, 전세권	주택 수 포함 여부와 단기보유 세율 확인 필요
부담부증여의 채무 부분	대출을 인수하는 조건으로 자녀에게 주택 증여	수증자가 인수한 채무 부분은 유상양도로 보아 양도세 발생 가능
주식·기타자산	국외주식, 대주주 상장주식, 비상장주식 등	부동산과 세율·신고기간·손익통산 규칙이 다름

양도일은 보통 계약일이 아닙니다

양도시기는 원칙적으로 잔금청산일입니다. 다만 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도일이 될 수 있습니다. 세율과 신고기한, 보유기간은 이 날짜를 기준으로 달라집니다.

양도소득세 계산 구조와 공식

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원 위 금액으로 과세표준을 계산한 뒤 세율과 누진공제를 적용합니다.

1

양도차익 계산

실제 양도가액에서 실제 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺍니다.

2

장기보유특별공제 차감

3년 이상 보유한 토지·건물 등은 보유기간에 따라 공제할 수 있습니다. 1세대 1 주택은 보유기간과 거주기간을 따로 계산합니다.

3

양도소득 기본공제 차감

해당 자산군에서 양도자 1명당 연간 250만 원을 공제합니다. 미등기 자산은 기본공제가 적용되지 않습니다.

4

세율과 누진공제 적용

일반적으로 과세표준에 6%~45% 누진세율을 적용하며, 단기보유·다주택·비사업용 토지는 별도 세율이 적용될 수 있습니다.

5

지방소득세 별도 계산

양도소득세와 별도로 개인지방소득세가 부과되므로 계산 결과에서 지방세까지 확인해야 실제 부담액에 가깝습니다.

2026년 부동산 양도소득세 기본세율

2년 이상 보유한 일반 부동산은 다음 누진세율을 적용합니다. 표의 누진공제를 이용하면 과세표준 × 세율 − 누진공제 방식으로 산출세액을 빠르게 계산할 수 있습니다.

양도소득 과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	없음
1,400만 원 초과~5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과~8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과~1억5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억5,000만 원 초과~3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과~5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과~10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

보유기간이 짧으면 높은 단일세율이 적용됩니다

자산	보유기간	일반 적용세율
주택·조합원입주권	1년 미만	70%
주택·조합원입주권	1년 이상~2년 미만	60%
주택·조합원입주권	2년 이상	기본세율 6%~45% 또는 중과세율
주택 외 토지·건물·부동산 권리	1년 미만	50%
주택 외 토지·건물·부동산 권리	1년 이상~2년 미만	40%
주택 외 토지·건물·부동산 권리	2년 이상	기본세율 6%~45%
분양권	1년 미만	70%
분양권	1년 이상	60%
미등기 양도자산	기간 무관	70%

세율 숫자만 보고 계산하면 틀릴 수 있습니다 하나의 자산이 단기보유세율과 다주택 중과세율 등 둘 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액이 적용될 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세 요건

양도일 현재 국내에 1 주택을 보유한 1세대가 원칙적으로 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주요건까지 필요한 경우가 있습니다.

양도일 현재 세대 기준 국내 1주택이다.

원칙적으로 2년 이상 보유했다.

취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주요건을 확인했다.

양도가액이 12억 원 이하이거나 고가주택 계산을 적용했다.

일시적 2주택·상속주택 등 특례 적용 여부를 확인했다.

주택과 부수토지의 비과세 범위를 확인했다.

12억 원을 초과하면 전액 과세되는 것은 아닙니다

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이라도 양도가액이 12억 원을 초과하면 고가주택으로 봅니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세합니다.

과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 장기보유특별공제도 같은 비율로 과세대상 부분에 적용합니다.

일시적 2주택도 1주택 비과세가 가능할 수 있습니다

종전주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득한 일시적 2주택은 취득 시기와 처분기한 등 요건을 충족하면 종전주택에 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다. 상속주택, 혼인합가, 동거봉양 합가도 별도 특례가 있으므로 주택 수만 보고 바로 과세라고 판단하면 안 됩니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받을까?

일반 토지·건물·주택

일반 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물 등에 적용되며, 보유 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%씩 증가하고 15년 이상 보유 시 최대 30%입니다.

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상~4년 미만	6%	9년 이상~10년 미만	18%
4년 이상~5년 미만	8%	10년 이상~11년 미만	20%
5년 이상~6년 미만	10%	11년 이상~12년 미만	22%
6년 이상~7년 미만	12%	12년 이상~13년 미만	24%
7년 이상~8년 미만	14%	13년 이상~14년 미만	26%
8년 이상~9년 미만	16%	14년 이상~15년 미만	28%
15년 이상	최대 30%	중과 대상 조정지역 다주택	적용 배제

1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 계산

1세대 1주택 고가주택에 적용되는 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 분리합니다. 각각 1년에 4%씩, 보유 최대 40%와 거주 최대 40%를 합해 최대 80%까지 가능합니다.

기간	보유 공제율	거주 공제율	합계 예시
3년	12%	12%	보유·거주 모두 3년이면 24%
5년	20%	20%	보유·거주 모두 5년이면 40%
8년	32%	32%	보유·거주 모두 8년이면 64%
10년 이상	최대 40%	최대 40%	최대 80%

10년 보유했다고 자동으로 80%가 아닙니다 10년 보유했더라도 실제 거주기간이 2년이라면 거주 공제가 크게 제한됩니다. 등본상 주소뿐 아니라 실제 거주 사실이 쟁점이 될 수 있으므로 전입내역과 생활 증빙을 보관하는 것이 좋습니다.

필요경비로 인정되는 항목과 인정되지 않는 항목

필요경비 증빙을 빠뜨리면 실제보다 양도차익이 커져 세금이 늘어납니다. 반대로 모든 수리비가 필요경비로 인정되는 것은 아니므로 자산 가치 증가 또는 양도에 직접 필요한 비용인지가 중요합니다.

구분	대표 항목	증빙 예시
취득 관련 비용	취득세, 등록 관련 비용, 법무사 수수료, 취득 중개수수료	납부확인서, 현금영수증, 세금계산서, 계좌이체 내역
자본적 지출	발코니 확장, 샷시 전체 교체, 방 확장, 난방시설 교체, 용도변경 공사	공사계약서, 세금계산서, 견적서, 이체증
권리 확보 비용	소유권 확보를 위한 소송비·화해비 등	판결문, 변호사 비용 영수증, 지급내역
양도 관련 비용	매도 중개수수료, 양도를 위한 광고비, 양도 관련 법무 비용	중개보수 영수증, 세금계산서, 카드내역

일반적으로 인정받기 어려운 비용

벽지·장판 교체 등 통상적인 유지·보수비

보일러 수리, 타일 일부 교체 등 원상회복 비용

대출이자와 대출 중도상환수수료

재산세·종합부동산세 등 보유 단계 세금

증빙이 없는 현금 공사비

이사비·가전·가구 구입비 등 개인 생활비

영수증보다 ‘지급 사실’까지 남기세요

세금계산서나 현금영수증뿐 아니라 공사계약서, 공사 전후 사진, 계좌이체 내역을 함께 보관하면 실제 공사와 지출 사실을 설명하기 쉽습니다. 인테리어 업체 상호와 지급받은 계좌 명의가 다른 경우에도 소명이 필요할 수 있습니다.

2026년 다주택자 양도세 중과, 무엇이 달라졌나?

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 따라서 이후 조정대상지역 내 중과 대상 주택을 양도하면 주택 수에 따라 세율이 올라가고 장기보유특별공제를 적용받지 못할 수 있습니다.

양도 주택 상황	2년 이상 보유 시 원칙	장기보유특별공제
1주택 또는 중과 제외 주택	기본세율 6%~45%	요건 충족 시 적용
2주택자가 조정대상지역 중과 대상 주택 양도	기본세율＋20%포인트	적용 배제
3주택 이상 보유자가 조정대상지역 중과 대상 주택 양도	기본세율＋30%포인트	적용 배제
조정대상지역 밖 주택	원칙적으로 기본세율	일반 공제 요건에 따라 적용

주택 수가 2채라고 항상 중과되는 것은 아닙니다 조정대상지역 여부뿐 아니라 수도권·광역시·세종시 밖의 일정 기준 이하 주택, 상속주택, 장기임대주택, 일시적 2주택 등은 주택 수나 중과 판단에서 제외될 수 있습니다. 반드시 양도일 기준으로 개별 판정해야 합니다.

2026년 5월 9일 이전 계약자는 경과규정 확인

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 실제 지급한 사실이 확인되며 정해진 기간 안에 양도한 경우에는 중과 유예가 적용될 수 있습니다. 지역별 양도 완료기한이 다를 수 있고 가계약만으로 인정되지 않을 수 있으므로 홈택스의 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’을 이용해 확인하세요.

실제 숫자로 보는 양도소득세 계산 예시

예시 1 · 일반 부동산

• 양도가액 8억 원
• 취득가액 5억 원
• 필요경비 2,000만 원
• 10년 보유, 일반 공제율 20%

양도차익 2억8,000만 원
장특공제 5,600만 원
과세표준 2억2,150만 원
양도소득세 약 6,423만 원

예시 2 · 1세대 1주택 고가주택

• 양도가액 15억 원
• 취득가액 9억 원
• 필요경비 3,000만 원
• 10년 보유·10년 거주, 공제율 80%

전체 양도차익 5억7,000만 원
12억 초과 과세비율 20%
과세대상 차익 1억1,400만 원
양도소득세 약 178만5천 원

예시 1의 산출세액은 2억2,150만 원 × 38% − 누진공제 1,994만 원으로 계산했습니다. 예시 2는 1세대 1주택 비과세와 최대 장기보유특별공제를 모두 충족한다고 가정한 단순 사례입니다. 개인지방소득세는 별도이며 실제 세액은 취득일·양도일·지분·주택 수·감면·공제 여부에 따라 달라집니다.

양도차익이 없으면 신고하지 않아도 될까?

양도차손이 발생해 납부할 세금이 없더라도 신고가 필요한 상황이 있고, 같은 해 다른 부동산 양도차익과 합산하면 최종 세액이 달라질 수 있습니다. 특히 한 해에 부동산을 두 번 이상 양도했다면 다음 해 확정신고 대상인지 확인해야 합니다.

양도소득세 신고기한과 홈택스 신고방법

구분	신고기한	대상
부동산 예정신고	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	토지·건물·분양권·입주권 등 부동산 관련 자산 양도
부담부증여 예정신고	증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월	수증자가 채무를 인수한 부담부증여
확정신고	양도한 다음 해 5월 1일~5월 31일	예정신고 누락, 같은 해 2회 이상 양도 후 합산이 필요한 경우 등

예정신고를 했다고 확정신고가 항상 끝난 것은 아닙니다 같은 해에 부동산을 여러 번 양도하고 각 건을 별도로 예정신고했다면 누진세율 적용을 위해 합산 확정신고가 필요할 수 있습니다. 반대로 예정신고 때 이미 합산해 정확히 신고했다면 별도의 확정신고 의무가 없을 수 있습니다.

홈택스 신고 순서

1

홈택스 로그인

세금신고 → 양도소득세 신고 → 예정신고 또는 확정신고 메뉴를 선택합니다.

2

양도자산 기본정보 입력

부동산 소재지, 양도일, 취득일, 지분과 거래금액을 확인합니다.

3

취득가액과 필요경비 입력

취득세·중개보수·법무비·자본적 지출 등 증빙이 있는 금액을 구분해 입력합니다.

4

비과세·공제·중과 여부 확인

1세대 1주택, 장기보유특별공제, 다주택 중과와 각종 감면 적용 여부를 점검합니다.

5

증빙 제출 후 세금 납부

신고서를 제출하고 양도소득세를 납부한 뒤 위택스 연계를 통해 지방소득세도 신고·납부합니다.

신고 전에 준비할 서류

매도·매수 계약서

취득세·등록 관련 납부 영수증

중개수수료와 법무사 수수료 영수증

인테리어·시설공사 계약서와 세금계산서

등기부등본, 건축물대장, 토지대장

비과세·감면을 입증할 주민등록초본 등

납부세액이 크면 분납할 수 있습니다

납부할 양도소득세가 1,000만 원을 초과하면 법정 요건에 따라 나누어 납부할 수 있습니다. 2,000만 원 이하라면 1,000만 원을 초과한 금액, 2,000만 원을 초과하면 세액의 절반 이하 금액을 납부기한 후 2개월 이내에 분납하는 방식입니다.

양도소득세 신고에서 자주 하는 실수 8가지

매매계약일을 양도일로 계산한다.
원칙적인 양도일은 잔금청산일이며 등기일이 더 빠른 경우 예외가 생깁니다.

주민등록상 1주택만 보고 비과세라고 판단한다.
세대원의 주택·입주권·분양권과 겸용주택 등을 함께 확인해야 합니다.

취득 당시 조정대상지역 여부를 확인하지 않는다.
1세대 1주택의 2년 거주요건은 현재가 아니라 취득 당시 지역 상태가 중요할 수 있습니다.

모든 인테리어비를 필요경비로 넣는다.
통상적인 수선비는 제외될 수 있고 자본적 지출과 증빙 여부가 핵심입니다.

대출이자를 취득가액에 포함한다.
개인의 일반적인 대출이자는 부동산 양도세 필요경비로 인정되지 않습니다.

10년 보유만으로 1주택 장특공제 80%를 적용한다.
보유기간과 거주기간 공제를 별도로 계산해야 합니다.

다주택 중과 유예가 계속된다고 생각한다.
한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐으며 경과규정 여부를 별도로 확인해야 합니다.

국세만 납부하고 지방소득세를 놓친다.
양도소득세 신고 후 개인지방소득세도 별도로 신고·납부해야 합니다.

양도소득세 자주 묻는 질문

집을 팔아 손해를 봤는데도 양도소득세를 신고해야 하나요?

양도차손이면 납부세액이 없을 수 있지만 같은 해 다른 양도차익과 통산하거나 신고 사실을 명확히 하기 위해 신고가 필요할 수 있습니다. 특히 여러 자산을 양도했거나 국세청 안내를 받은 경우에는 홈택스에서 신고 대상 여부를 확인하세요.

1세대 1주택이면 무조건 양도세가 없나요?

아닙니다. 원칙적으로 2년 보유요건을 갖춰야 하고 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건이 필요할 수 있습니다. 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과 비율에 해당하는 양도차익이 과세됩니다.

아파트를 15억 원에 팔면 12억 원을 뺀 3억 원에 세금을 매기나요?

단순히 3억 원을 과세표준으로 보는 것이 아닙니다. 전체 양도차익에 ‘양도가액 중 12억 원 초과 비율’을 곱해 과세대상 양도차익을 계산한 뒤 장기보유특별공제와 기본공제를 적용합니다.

전세를 놓은 기간도 보유기간에 포함되나요?

소유한 기간이므로 보유기간에는 포함됩니다. 다만 1세대 1 주택 고가주택 장기보유특별공제의 거주기간 공제에는 실제 거주한 기간만 반영됩니다.

부부 공동명의면 기본공제 250만 원을 각각 받을 수 있나요?

공동명의자는 각자의 지분에서 발생한 양도소득을 각각 계산하므로 인별 연 250만 원 기본공제가 적용될 수 있습니다. 다만 지분율·취득가액·필요경비도 각자 기준으로 안분해야 합니다.

매수자가 부담한 중개수수료도 매도자의 필요경비인가요?

본인이 실제 부담한 양도 관련 중개수수료만 본인의 필요경비로 인정될 수 있습니다. 계약서와 영수증, 계좌이체 내역을 통해 누가 부담했는지 확인할 수 있어야 합니다.

오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

공부상 용도만으로 결정되지 않고 실제 주거용 사용 여부가 중요할 수 있습니다. 임차인의 전입, 내부 구조, 실제 사용 상태 등에 따라 주택으로 판정되면 비과세와 다주택 중과 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

상속받은 집이 있으면 무조건 2주택자가 되나요?

상속주택은 일정 요건을 충족하면 일반주택의 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과 판정에서 특례가 적용될 수 있습니다. 상속일, 피상속인의 보유기간, 공동상속 지분, 어떤 주택을 먼저 양도하는지에 따라 결과가 달라집니다.

양도세 신고를 늦게 하면 어떤 불이익이 있나요?

무신고 가산세는 일반적으로 무신고 납부세액의 20%, 과소신고 가산세는 일반적으로 과소신고 납부세액의 10%가 적용될 수 있고, 미납기간에 대한 납부지연가산세도 추가됩니다. 기한을 놓쳤다면 가능한 한 빨리 기한 후 신고 또는 수정신고를 검토하세요.

함께 보면 좋은 계산기

부동산 취득세 계산기 → 종합부동산세 계산기 → 증여세 계산기 → 상속세 계산기 →

매매계약서에 서명하기 전에 먼저 계산하세요

양도 시기와 주택 수, 필요경비 증빙에 따라 세금이 크게 달라집니다. 예상액을 확인한 뒤 비과세·공제·중과 요건을 점검하세요.

홈택스 바로가기 계산기 다시 확인

공식 자료 및 이용 안내 이 글은 2026년 7월 28일 확인한 국세청 양도소득세 과세대상, 세액계산 흐름도, 세율, 장기보유특별공제율, 신고납부기한과 2026년 다주택자 중과 유예 종료 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 신고 전에는 국세청 양도소득세 개요, 세액계산 흐름도, 양도소득세 세율, 장기보유특별공제율을 다시 확인하세요. 계산 결과는 예상치이며 복잡한 주택 수 특례, 상속·증여, 재개발·재건축, 비사업용 토지, 감면주택은 세무전문가의 개별 검토가 필요할 수 있습니다.